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深圳小产权房政策从混沌不明到曙光初现的演变历程

2018-09-17 11:29来源:华粤优家

【摘要】深圳小产权房政策的不确定性是深圳小产权房面临的一个最重大的风险。深圳焦点小产权房网简单梳理了深圳小产权房政策的发展历程,希望能够厘清深圳小产权房政策的最新

深圳小产权房的发展是一个长期的过程,甚至是伴随着深圳特区的成长。但是深圳小产权房这个名词的诞生要晚的多。深圳,本是一个小小的渔村,深圳所在的宝安县,也不过是一个贫苦的边陲小县。当深圳特区建设的号角吹响,大量的特区建设者以及随之而来的外来务工者,从全国各地奔赴深圳,或者为了上级赋予的使命,或者为了追求个人的梦想。短期内大量的认可涌进深圳,住房短缺的问题就成为了一个亟待解决的重大问题。住房问题严重的时候,特区的有的机关单位都不得不暂时在临时搭建的棚户房中安身。在这种情况下,政府鼓励社会力量通过各种途径兴建住房以解燃眉之急。本地村民也趁着这个机会,多方筹资在自家宅基地上建设房子以供出租。也有社会力量和拥有土地的本地人合作建房。这部分最早建成的房子就是深圳小产权房的最初形态,并且以出租为目的。在这个阶段,没有明确的深圳小产权房政策这个概念,反而是政府为了解决大量新增人口的住房问题鼓励社会力量建房。

随着改革开放的推进,在全国范围内推行了房改政策,房子终于不再依靠国家分配,而是作为商品被推向市场成为商品。有房产证的商品房的初现,为没有房产证的小产权房这个名词的初现奠定了基础。有房本的商品房被成为大产权房,没有房本的被成为小产权房。这就是深圳小产权房这个概念诞生的根源。当房屋成为商品的生活,房地产市场就初现了。在这个阶段,深圳小产权房从简单的出售发展为以租为主,但是也有以出售为目的的深圳小产权房出现,在深圳关外地区,很多路边的五六层高的住宅就是在那个时候出现的。这些房子大多以租为主,也对外出售。在2001年我第一次来到深圳的时候,见到很多贴在墙上和电线杆上的广告,写着房屋出售12万一套。但是据说并不好卖。因为那个时候,深圳的商品房价格还很低,以沙井为例,商品房价格也就三四千元一平方,深圳小产权房在性价比方面的优势并不明显,因此市场需求不大。既然市场较小,这个阶段的深圳小产权房政策基本上处于默认阶段,并没有相应的鼓励或者抑制的政策。以深圳焦点小产权房网的观察,整个20世纪90年代到21世纪之初,大概都处于这样市场刚刚起步、缺乏相应政策的阶段。

随着经济的发展,深圳房地产市场成为投资的热点,商品房价格开始迅速上涨。深圳的一些村委股份公司也看准这个机会,在集体土地上大量兴建大规模的村委统建楼,除了分配给本村居民居住外,剩余房源也对外出售为村集体的创收。尤其是

  为了抑制深圳小产权房疯狂发展挤压深圳本已稀缺的土地资源,2009年深圳将深圳所有的土地都一次性全部转为国有土地,并于当年出台《深圳市人民代表大会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。但是,因为要照顾到深圳本地村民的利益,这些土地虽然已经实现国有化,但是使用权却仍让在村集体的掌握下,为了村集体的利益,通过卖地、自建、和社会力量合作开发等方式,各种形式的深圳小产权房仍在不断地被建造出来。2012年以后,最严厉的深圳小产权房政策来了,有关部门通过严厉的行政措施,禁止新建任何形式的深圳小产权房,确保深圳小产权房零增量。这次严厉的深圳小产权房新政策遏制住了多年来深圳小产权房野蛮生长的状况,大量没有竣工的小产权房屋被迫停工停建,现在看到的很多烂尾楼都是那些在深圳小产权房新政策下停建造成的。

  虽然深圳小产权房建设的热潮得到了控制,自2013年以来,几乎实现了零增长的目标。但是,深圳小产权房已经俨然成了深圳房地产市场的主角,40万栋4亿多平方米建筑面积的深圳小产权房已经成了既成事实,并且占了深圳存量房屋的一半以上。但是如何处理这些存量的深圳小产权房仍然是一个未解的难题。2018年7月27日,深圳市出台了一个意义重大的小产房政策。在经过慎重考虑后,深圳市规划国土委、市法制办发布的《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》,决定将产业类、商业类和公共配套类的小产权房,通过补缴或者免于补缴土地出让金的形式,转为商品性质的房屋。这个意义重大的深圳小产权房最新政策,虽然没有涉及社会上最关心的住宅类小产权房屋,但是,无疑这是一个有益和大胆的探索,为深圳乃至全国小产权房问题的解决开辟了一个可能的出路。